Telangana Land Pooling Policy: తెలంగాణలో కొత్త ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానం.. భూమికి బదులు అభివృద్ధి చేసిన ప్లాట్లు..

Telangana Land Pooling Policy: తెలంగాణలో భారీ మౌలిక వసతుల ప్రాజెక్టులకు అవసరమైన భూసేకరణ ప్రభుత్వానికి ఆర్థిక భారంగా మారుతున్న నేపథ్యంలో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కీలక విధాన మార్పు దిశగా అడుగులు వేస్తోంది. భూములను సేకరించి నేరుగా నగదు పరిహారం చెల్లించే సంప్రదాయ విధానానికి ప్రత్యామ్నాయంగా, భూయజమానులకు అభివృద్ధి చేసిన ప్లాట్లలో వాటా ఇచ్చేలా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ విధానాన్ని తీసుకురావడానికి ప్రభుత్వం కసరత్తు చేస్తున్నట్లు తాజా నివేదికలు వెల్లడిస్తున్నాయి.

ఈ విధానంలో భూయజమానుల నుంచి భూమిని సమీకరించి, మొత్తం ప్రాంతాన్ని రోడ్లు, డ్రైనేజీ, ఇతర మౌలిక వసతులతో అభివృద్ధి చేసిన తర్వాత అందులో నిర్ణీత వాటాను తిరిగి అభివృద్ధి చేసిన ప్లాట్ల రూపంలో భూయజమానులకు కేటాయించే అవకాశం ఉంటుంది. దీంతో ఒకవైపు ప్రభుత్వానికి భారీగా నగదు పరిహారం చెల్లించాల్సిన అవసరం తగ్గుతుందని, మరోవైపు అభివృద్ధి వల్ల భూమి విలువ పెరిగే ప్రయోజనంలో భూయజమానులు కూడా భాగస్వాములు అవుతారని అధికారులు భావిస్తున్నారు.

ఈ ఏడాది కరువు జిల్లాలను ప్రకటించిన ఏపీ ప్రభుత్వం.. 388 మండలాలు కరువుతో విలవిల.. రాయలసీమలోనే ఎక్కువ

ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ విధానం పూర్తిగా కొత్తది కాదు. హైదరాబాద్‌ మెట్రోపాలిటన్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ అథారిటీ (HMDA) ఇప్పటికే ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ స్కీములను అమలు చేస్తోంది. హెచ్‌ఎండీఏ అధికారిక వివరాల ప్రకారం, 2017 నాటి నిబంధనల కింద భూయజమానుల భాగస్వామ్యంతో ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ స్కీములను చేపట్టే అవకాశం ఉంది. పాత హెచ్‌ఎండీఏ విధానంలో అభివృద్ధి చేయదగిన భూమిలో 60 శాతం భూయజమానులకు, 40 శాతం డెవలపర్‌/అథారిటీకి కేటాయించే నిబంధన ఉంది.

ఇటీవల మూసీ రివర్‌ఫ్రంట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ ప్రాజెక్టులోనూ భూములను ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ ద్వారా సమీకరించే ప్రక్రియకు ప్రభుత్వం ముందుకు వచ్చింది. మూసీ ప్రాజెక్టుకు సంబంధించిన తాజా మార్గదర్శకాల ప్రకారం పట్టా భూముల యజమానులకు ఎకరానికి 1,400 చదరపు గజాల వరకు లేదా అభివృద్ధి చేయదగిన భూమిలో 50 శాతం వాటా.. ఈ రెండింటిలో తక్కువది వర్తించేలా నిబంధనలు రూపొందించినట్లు నివేదికలు పేర్కొంటున్నాయి. బఫర్‌ జోన్‌లోని భూములకు వేరే ప్రయోజనాలు వర్తిస్తాయి.

మూసీ రివర్‌ఫ్రంట్‌, HMDA, హైదరాబాద్‌ గ్రోత్‌ కారిడార్‌ లిమిటెడ్‌ (HGCL) పరిధిలో అమలు చేస్తున్న విధానంపై వచ్చే ఫలితాలను పరిశీలించిన తర్వాత రాష్ట్రంలోని ఇతర మౌలిక వసతుల ప్రాజెక్టులకూ ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ను విస్తరించాలనే ఆలోచనలో ప్రభుత్వం ఉన్నట్లు అధికారులు చెబుతున్నారు. సాగునీరు, రోడ్లు, భవనాలు తదితర శాఖల పరిధిలోని అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులకు కూడా ఈ విధానాన్ని వర్తింపజేసేలా కొత్త చట్టపరమైన ఫ్రేమ్‌వర్క్‌పై కసరత్తు జరుగుతున్నట్లు నివేదికలు వెల్లడిస్తున్నాయి.

ఈ నేపథ్యంలో ‘తెలంగాణ సమగ్ర ప్రాంత అభివృద్ధి, ప్రణాళిక బిల్లు-2026’ పేరుతో ముసాయిదాను ప్రభుత్వం సిద్ధం చేసినట్లు తాజా వార్తా కథనాలు పేర్కొంటున్నాయి. ఇది తుది చట్టంగా మారడానికి ముందు మరిన్ని ప్రక్రియలు, ఆమోదాలు అవసరం. ప్రతిపాదిత విధానం అమల్లోకి వస్తే HMDAతో పాటు పట్టణాభివృద్ధి సంస్థలు, జిల్లా కలెక్టర్లు, ప్రభుత్వం ప్రత్యేకంగా గుర్తించే ఇతర సంస్థలు ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ ప్రక్రియలను చేపట్టే అవకాశం ఉంటుంది.

తెలంగాణలో రీజినల్‌ రింగ్‌ రోడ్డు (RRR), గ్రీన్‌ఫీల్డ్‌ ఎక్స్‌ప్రెస్‌వేలు, పారిశ్రామిక కారిడార్లు, ఇతర భారీ మౌలిక వసతుల ప్రాజెక్టులకు భూమి అవసరం పెరుగుతోంది. ముఖ్యంగా హైదరాబాద్‌ చుట్టుపక్కల భూముల ధరలు గణనీయంగా పెరిగిన నేపథ్యంలో భారీ మొత్తంలో నగదు పరిహారం చెల్లించడం ప్రభుత్వానికి ఖరీదైన వ్యవహారంగా మారుతోంది.

ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ ద్వారా ప్రాజెక్టుకు అవసరమైన భూమిని సమీకరించడంతో పాటు, అభివృద్ధి చేసిన భూమిలో భూయజమానులకు వాటా ఇవ్వడం ద్వారా ఇరుపక్షాల ప్రయోజనాలను సమన్వయం చేయవచ్చని ప్రభుత్వం భావిస్తున్నట్లు నివేదికలు చెబుతున్నాయి. అయితే ప్రతి ప్రాజెక్టుకు వర్తించే నిబంధనలు, భూయజమానికి తిరిగి ఇచ్చే ప్లాట్‌ పరిమాణం, అభివృద్ధి ప్రాంతం, భూమి విలువ వంటి అంశాలపై తుది విధానంలో స్పష్టత రావాల్సి ఉంది.

ప్రతిపాదిత ఫ్రేమ్‌వర్క్‌లో పట్టా భూముల యజమానులతో పాటు అసైన్డ్‌ భూములు, సీలింగ్‌ మిగులు భూములు, భూదాన్‌ భూములు, కొన్ని రకాల ప్రభుత్వ భూముల ఆక్రమణదారులకు కూడా నిర్దిష్ట ప్రయోజనాలు కల్పించే అంశాన్ని పరిశీలిస్తున్నట్లు వార్తా నివేదికలు పేర్కొంటున్నాయి. అయితే అందరికీ ఒకే రకమైన ప్రయోజనం ఉండదు. భూమిపై ఉన్న హక్కులు, యాజమాన్య స్థితి, ప్రాంతం, భూమి విలువ వంటి అంశాల ఆధారంగా అభివృద్ధి చేసిన భూమి కేటాయింపులో తేడాలు ఉండే అవకాశం ఉంది.

కొత్త విధానంలో ప్రధానంగా రెండు రకాల ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ మోడళ్లను ప్రతిపాదించినట్లు నివేదికలు చెబుతున్నాయి. భూయజమానులు స్వచ్ఛందంగా ముందుకొచ్చి తమ భూములను పూల్‌ చేస్తే దాన్ని ‘కన్సెంట్‌ బేస్డ్‌ ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌’గా, నిర్దిష్ట ప్రాధాన్య ప్రాజెక్టుల కోసం ప్రభుత్వం పూలింగ్‌ ప్రక్రియను ప్రారంభిస్తే దాన్ని ‘గైడెడ్‌ ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌’గా పిలిచే ప్రతిపాదన ఉంది.

అయితే గైడెడ్‌ ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ విషయంలో భూయజమానుల హక్కులు, అభ్యంతరాల స్వీకరణ, పరిహారం, పునరావాసం వంటి అంశాలు కీలకంగా మారనున్నాయి. ప్రభుత్వం ప్రతిపాదిస్తున్న విధానం భూసేకరణ చట్టాన్ని పూర్తిగా పక్కన పెట్టే ఉద్దేశంతో కాదని, వర్తించే సందర్భాల్లో పరిహారం, పునరావాసం, పునరావాస ప్యాకేజీలకు సంబంధించిన చట్టపరమైన హక్కులు కొనసాగుతాయని అధికారులు చెబుతున్నట్లు నివేదికలు పేర్కొంటున్నాయి.

ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌లో కీలకమైన అంశం భూమి యజమానికి తిరిగి వచ్చే అభివృద్ధి చేసిన భూమి. సాధారణంగా ఒక ప్రాంతంలోని భూములను సమీకరించి, రోడ్లు, డ్రైనేజీ, నీటి సరఫరా, విద్యుత్‌, ఇతర సదుపాయాలు కల్పించిన తర్వాత పునర్విభజన చేస్తారు. దీంతో రైతు లేదా భూయజమాని తన అసలు భూమిలో కొంత భాగాన్ని కోల్పోయినా, మిగిలిన అభివృద్ధి చేసిన భూమి అధిక విలువను సంతరించుకునే అవకాశం ఉంటుంది.

HMDA ఇప్పటికే అమలు చేస్తున్న ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ విధానంలో అభివృద్ధి చేయదగిన భూమిలో భూయజమానులకు 60 శాతం వాటా ఇచ్చే నిబంధన ఉంది. అయితే కొత్త రాష్ట్రవ్యాప్త విధానంలో ఇదే నిష్పత్తి అన్ని ప్రాజెక్టులకు వర్తిస్తుందని ఇప్పుడే చెప్పలేం. తుది బిల్లు, నిబంధనలు, ప్రాజెక్టు వారీగా జారీ చేసే ఉత్తర్వుల తర్వాతే భూయజమానులకు అందే ప్రయోజనాలపై స్పష్టత వచ్చే అవకాశం ఉంది.

రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ను విస్తృతంగా అమలు చేయాలనుకుంటే భూమి యజమానుల హక్కులు, పారదర్శకత, పరిహారం, పునరావాసం వంటి అంశాలపై స్పష్టమైన నిబంధనలు అవసరం కానున్నాయి. ఇప్పటికే ఉన్న HMDA ల్యాండ్‌ పూలింగ్‌ నిబంధనలు స్వచ్ఛంద భాగస్వామ్యంపై ఆధారపడుతున్నాయి.

అందువల్ల రాష్ట్రవ్యాప్తంగా కొత్త విధానం అమల్లోకి వస్తే దాని అసలు ప్రభావం తుది చట్టం, అమలు నిబంధనలు, భూయజమానులకు ఇచ్చే రిటర్న్‌, అభ్యంతరాల పరిష్కార విధానం వంటి అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ప్రస్తుతం ప్రభుత్వం ఈ విధానాన్ని విస్తృత స్థాయిలో తీసుకెళ్లేందుకు ముసాయిదా, మార్గదర్శకాల రూపకల్పనపై కసరత్తు చేస్తున్న దశలో ఉంది.